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广西高院：开发商不能仅凭《商品房买卖合同》的约定取得未占用公摊面积车位的权属。
人民法院观点
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绿洲公司主张其与购房业主签订的商品房买卖合同中，双方约定涉案停车位归绿洲公司所有，但绿洲公司没有充分的证据证明其在成本核算或者行政审批时已对涉案停车位的土地面积进行了单独核算，未能举证证明其在销售商品房的房价中已经把涉案停车位的成本予以扣除，因此小区公共部分的土地使用权已随着房屋的出售转移给业主，绿洲公司在涉案土地上所建设的地面停车位，实质上仍属于全体业主共有的土地使用权。
观点来源&案情简介
观点来源：
《广西绿洲房地产开发有限公司、绿洲好家园小区业主委员会物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（2019）桂民申5362号
案情简介：
再审申请人广西绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）因与被申请人绿洲好家园小区业主委员会（以下简称绿洲好家园业委会）物权确认纠纷一案，不服贵港市中级人民法院(2019)桂08民终1026号民事判决，向广西高级人民法院申请再审。广西高级人民法院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
绿洲公司申请再审称：
（一）原审判决缺乏事实和法律依据。
1.原审法院以涉案停车位不能办理产权登记为由否定绿洲公司对建筑区划内用于停放汽车车位的所有权和处分权是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述规定对建筑区划内汽车停车位如何确定归属明确进行了规定，绿洲公司依据法律规定与购房人进行了约定，约定小区车位归绿洲公司所有，购房人没有支付车位价款及分摊停车位的面积,车位的所有权并未转移,故其归属依法应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
2.现有小区的道路、公共设施、地面生态停车位均是按照建设规划要求建设的，没有占用业主共有的道路或者其他公共场所，原审法院认定涉案停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，与事实相违背。
3.原审法院认为绿洲公司在商品房买卖合同中关于地面生态停车位权属归出卖人所有的约定属于绿洲公司提供的格式条款，据此认定该约定无效，属适用法律错误。商品房买卖合同关于地面生态停车位权属的约定条款不能视为普通的格式合同条款,而是属于合同中的特别约定。因为合同范本是由房产管理部门提供的范本,合同文本首页说明中的第四条明确规定手写选择约定条款优先。约定条款在合同中标注明显,并经买受人签字认可,经住建部门审查备案，因此，本约定条款并不存在合同法规定的约定无效的情形。
（二）原审法院对绿洲公司提交的《商品房买卖合同》中约定的条款以及条款的效力没有作出认定是错误的。综上，申请再审本案,请求依法撤销一、二审判决，改判支持绿洲公司的诉讼请求。
法院认为&参考法条&文韬建议
法院认为：
?首先，绿洲好家园小区生态停车位是由绿洲公司依照行政规划建设的停车位，停车位上并无建筑物或其他覆盖物，其本质仍属于土地使用权的一部分，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，物权法所规定“专有部分”不但需要构造和利用上的独立和排他性，还需要能够登记成为特定人所有的客体，涉案停车位至今未能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。
其次，虽然涉案停车位系根据行政规划的要求建设的，没有占用业主房屋的公摊面积，但建筑规划本身并不能确定建筑物或场地的所有权归属，其只能证明建筑物或场地建设的合法性和合理性。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条关于：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，建筑区划内符合规划建设的车位的归属，属于当事人可以约定的范围，但占用业主共有的道路或者其他场地的除外，因此，开发商对车位进行处分的前提是在不占用业主共有的道路或其他场地的情况下，可以与业主协商约定停车位的归属。
由于小区建筑区划内的土地造价属于开发建设成本，一般情况下会计入开发商所出售房屋的价款之中，即建设成本分摊给建筑区划内的众多业主。本案中，绿洲公司虽然在建设绿洲好家园小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。绿洲公司主张其与购房业主签订的商品房买卖合同中，双方约定涉案停车位归绿洲公司所有，但绿洲公司没有充分的证据证明其在成本核算或者行政审批时已对涉案停车位的土地面积进行了单独核算，未能举证证明其在销售商品房的房价中已经把涉案停车位的成本予以扣除，因此小区公共部分的土地使用权已随着房屋的出售转移给业主，绿洲公司在涉案土地上所建设的地面停车位，实质上仍属于全体业主共有的土地使用权。故绿洲公司要求确认涉案地面停车位归其所有，没有事实和法律依据，原审法院未予支持并无不妥。
综上，绿洲公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
文韬建议：
如何确定停车位的权属？文韬律师建议可以从以下几个方面来认定：
1.如果停车位符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于专有部分的规定，可以办理产权登记，则依据所有权证书来认定权属；
2.如果停车位占用了公摊面积，则占用公摊面积部分的停车位应认定为全体业主所有；
3.停车位未占用公摊面积，但其属于“建筑区划内符合规划建设的车位”范围的，若开发商不能证明其在销售商品房的房价中已经把涉案停车位的成本予以扣除，则该停车位仍然可能会被认定为归全体业主所有。
若遇到此类问题，可寻求文韬律师的帮助，文韬律师团队将竭力为您服务。
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