散文精选网店铺的转让费根据当事人之间的约定计算。店铺转让费是指承租人将房屋转租给次承租人，次承租人需要支付的包含房租、房屋设备费用等其它费用，具体的都是由当事人协商确定的。
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权。 我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中, 招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;
引言
A在某市一高校附近租了一间商铺，做奶茶店。商铺产权人是某超市，A是从B手中受让的，转让费3万元。今年年初，受新冠肺炎疫情影响，经营惨淡，转让店铺。在此过程中，有一笔“有趣”的费用——转让费。
本文将分两部分，对转让费进行介绍，进而对商铺转让过程中需要注意的问题进行说明。
第一部分转让费
一、转让费是什么？
转让费，这是一个广泛存在于商业实践但又缺乏法律、法规、政策规制的名词。将租赁的店铺转让并从交易过程中获取转让费，已是当前市场上商业运作的“潜规则”，也可以说是一种商业惯例。
根据常规做法，店铺转让费是指租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋剩余租期内的使用权，连同原租户的装修、购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费及其他无形资产）等，一并转给下一个租户，并向下一个租户收取的房租之外的费用。从法律角度来看，转让费可以看做一种交易习惯。
交易习惯，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（已被废止，但仍具有参考意义）第7条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
二、对转让费的分析
1.转让费的由来：最初是因为产权人或上一任租客对商铺进行了装修，并投入技术设备，打造了经营品牌，转让时这些装修、设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等对于接手的经营者仍然具有价值，接手者对以上生产要素支付一定的对价。后来，店铺的区位优势成为影响转让费高低的重要因素，因此转让费是市场经济的产物，具有一定的合理性。
2.转让的标的：转让的不是租赁剩余期限使用权，而是租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等。
3.转让方式。根据转让的标的不同，有两种转让方式：仅转让店铺或店铺与经营项目一并转让。
（1）仅转让店铺。转让店铺即转让经营场所的使用，新的经营者在经营内容、经营形式上与上一任经营者之间没有实质关联，新的经营不必借助现有条件，前一任经营者的一切经营行为及其各种权利义务关系与新的经营者无关。需要注意的是，应当与前一任经营者进行妥善交接，并与产权人建立新的租赁关系。
（2）店铺与经营项目一并转让。此种转让是保留原经营实体，包括拥有法人主体资格的实体，仅变更经营者。因涉及到经营主体转移和登记事项变更等法律问题，需要充分借鉴《个人独资企业法》、《公司法》、《合伙企业法》的思路，根据经营者类型和转让方式的不同依法进行。
常见的是个体工商户之间的转让。个体工商户不能使用原营业执照进行经营者变更，需要重新办理注册登记。根据《个体工商户条例》第十条规定：个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。
但个体工商户可以升级成为个人独资企业，再以独资企业名义进行经营者变更。根据《个人独资企业登记管理办法》第十七条：个人独资企业因转让或者继承致使投资人变化的，个人独资企业可向原登记机关提交转让协议书或者法定继承文件，申请变更登记。
如是以合伙企业的形式进行经营，根据《合伙企业法》的规定，新的经营者需要入伙并与原合伙人达成新的合伙协议，并依据合伙协议进行经营者变更。新合伙人入伙的，需要提交新合伙人的主体资格证明或自然人身份证明、入伙协议以及全体合伙人对新合伙人认缴或者实际缴付出资的确认书。
如以受让公司的方式参与经营，必然会涉及到股权变更、纳税申报等事项，需要在原股东完全撤出之前，妥善处理遗留的债权债务、财税、劳动用工、品牌加盟等问题。相比于其它方式更为复杂，更需要专业团队参与股权设计、税务筹划、争议解决等。
3.谁来收费：要注意，转让费是交给上一任租客的，转让费通常与房东本人无关，而上一任租客拿钱走人，如果后续出现问题，如房东不再同意租给新租客，此时转让失败，新租客只能向上一任租客主张权利，维权困难。所以，转让费必须算作硬性成本，必须在经营之初予以考虑。
4.收取转让费是否属于不当得利：不当得利之债是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。其构成要件包括一方取得财产利益，一方遭受损失，遭受损失的一方有权请求不当得利人返还不应得的利益，不当得利者有义务返还。这也就在双方之间产生一种债的关系。
一般而言，取得该笔费用系因双方达成有关店铺转让的协议，即取得转让费系因合同的约定获得，因此不能成立不当得利之债。至于店铺转让协议是否有效，属另一法律关系。但若因转让协议无效或其他各种原因导致转让失败，转让合同的目的不能实现，支付转让费的一方就有权根据情况请求解除合同，或确认合同无效，向收取转让费的一方主张退还该费用。
三、转让费是否需要政府管理
在目前的商业环境中，能否收取转让费？应否收取转让费？转让费应收多少？实际收取的转让费是否合理？是否需要政府进行调整？针对这些问题，有不同的观点。
有观点认为，以上等等问题均属于市场问题。按照“法无禁止即自由”的原则，当前的转让费依靠市场来调节，虽然会出现一些市场乱象，比如某些号称“旺铺”实为“烂铺”，但也开出价格不菲的转让费；比如某些商人恶意炒作，频繁转让，制造天价转让费并以此牟利；支付了转让费的商家为了收回成本，在转手给下家时加价，由此导致转让费水涨船高……但却是自发的市场经济行为，无可厚非。政府应当充分尊重市场的决定性作用，让市场进行优胜劣汰，不应利用公权力进行干涉。
也有观点认为，在转让商铺的过程中，承租人其实充当了中介角色，转让费类似于中介费，这本是自发的市场经济行为，无可厚非，但因为很多重要的交易信息被故意封锁，以至于交易双方信息不对称，甚至某些产权人出于利益考虑故意将房屋租给没有经营需要的中间人，再由中间人出面转租或转让以牟取利益，如此一来，必然导致经营者成本增高。市场乱象如不加治理，也不利于经营者长期、稳定经营，最终必然损害营商环境、侵害商家和消费者的共同利益。
个人认为，目前转让费没有统一标准，收费多少完全属于意思自治。如果主管部门能够在市场的角度，用经济手段进行合理干预，限制不正当“炒铺”，以便规范市场管理，净化营商环境，使广大经营者和消费者受益。
第二部分商铺转让过程中的注意事项
因转让费问题，引起了笔者对商铺转让过程中可能面临的一些问题的思考，并提出了以下需要注意的事项：
一、根据拟经营性质，先行了解房屋的配套设施
举例说明，若某A想继续进军餐饮业，看中了一个住宅楼的底商，打算经营自助烤肉，那么在接手之前，必须要查阅《环境保护法》、《消防法》、《大气污染防治法》等法律，要向环保、工商、消防等部门了解自己要经营的店铺必须有哪些配套设施，要去实地看店铺现有的配套设施是否符合要求。
某A遂在了解到《大气污染防治法》第八十一条（“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。”）之规定后，果断改换选址。
现实中有不少商铺并不符合环保或消防要求，经营者往往抱有侥幸心理，这也和目前的执法环境有关，但随着执法力度的加大和人民群众法治意识的提升，合法、合规经营才能尽可能地避免风险。
二、目标商铺是否属于合法建筑
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，2020年修正）第二条和第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
在一些管理相对落后的地区，许多商铺本身就是违章建筑，但因为历史和现实因素，这些违建已经并可能继续存在很多年，房东也会用尽浑身解数以促成交易。接手这种商铺无异于给自己埋下定时炸弹，一旦出现问题，租赁协议将成为废纸。在接手商铺之前，需要对房屋的合法性进行了解。
三、确定出租人的身份
如果出租人是产权人，那么和产权人直接签订租赁协议就是最稳妥的方式。在协商时要让产权人出示其房屋产权证，并根据证书对房屋面积、结构进行现场核验。如果产权人委托他人代为签订协议的，承租人应当索要受托人的授权委托书保留备用，并注意授权委托书必须载明受托人有代为办理转租的权限。如果条件允许，还应当与产权人取得联系，并对转租事宜进行确认。
如涉及转租，要明确“二房东”是否有转租权。转租是实践中多见的方式，如果承租人无转租权而擅自转租，产权人又不同意转租，产权人有权解除和承租人之间的租赁合同，直接收回店铺。根据合同的相对性，实际承租人只能向二房东主张赔偿，维权成本极高、难度很大。
即使二房东有转租权，二房东和产权人之间的租赁合同剩余租期还有多久也至关重要。因为对于承租人来说，承租人租赁期限超过原租赁合同剩余租期的，超过部分无效。
四、转让
转让需要注意的问题很多，如果处理不当，很有可能为后续的正常经营带来隐患。
第一，明确转让标的，是仅转让店铺还是店铺与经营项目一并转让。前文已经就转让方式进行了论述，经营者必须意识到，看似简单的转让行为背后有着复杂的经济和法律关系，应及时听取专业意见。
第二，转让费是否合理。前文已经分析过，转让费并非法律概念，现阶段没有具体的衡量标准，属于当事人之间意思自治的领域。这就给交易主体留下了很充分的博弈空间。所谓兼听则明，建议在商谈转让费之前，多走访周边商铺，利用多种渠道充分了解市场行情、区位优势、目标店铺的装修成本，甚至是转让方的经营状况、债权债务情况、个人性格等可能影响交易的因素，以便对转让费的合理区间形成自己的判断，增加博弈的筹码。
第三，征得出租人同意并及时与之签订新的《租赁合同》。征得房主同意是转让成功的关键。接受店铺转让的最佳方案是：让产权人同意，由接受店铺者与房东直接签订独立的租赁合同，二房东退出租赁关系。
稳妥的操作流程是：和上一任租客谈妥转让费后，约房东三方面谈，首先和上一任租客签转让合同（明确约定转让费金额、支付方式，建议分阶段支付，与房东成功签订租赁协议后再将转让费全部付清），再和房东签订租赁合同，最后完成支付（保留收据和银行转款记录）。
第四，清理结算要注意规避风险。清理结算时要注意，是否受让之前经营者的债权债务，如何处理房租、水电等费用，何时退出及入场，违约责任（特别要注意约定转让失败的赔偿责任），纠纷解决的方式等。
五、保留书面协议及交易凭证
商场如战场，实践中轻信口头许诺而损失惨重者比比皆是，无法识别交易风险和合同漏洞而受损失者也不在少数。因此需要未雨绸缪，防范风险。交易过程中商定的各种事项，应当以书面协议的方式予以固定，以便在发生纠纷时更好的维护自身以及交易各方的正当利益。
另外，还要注意保留交易记录及凭证，保留证据以备不时之需。
六、聘请专业人士介入
如果经营者担心自身不足以发现隐藏的交易风险及合同漏洞，可向专业人士咨询，如有专业律师及财务人员全程参与，相信能更好的为企业保驾护航。
