当下楼市，睁大眼睛都可能亏钱

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文/子木
1
调控潮
1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。
“住房不封顶，银行不予个人放贷”。
这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。
过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。
开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。
但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。
一石二鸟，“冰疗”降温。
其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：
1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。
2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。
3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。
其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。
人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。
同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。
2
底层逻辑
现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。
这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。
也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。
事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。
贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。
这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。
其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。
可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。
从二手房价格指数上看，上海1月份增长第一名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。
1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。
当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。
比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。
整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。
中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。
但我想告诉大家的是：
是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。
比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。
这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。
但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。
这将会成为很多城市接下来面临的问题。
3
一点建议
对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。
因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。
这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。
如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。
这些城市不用着急，明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。
有人问我，如果城市遭遇调控了怎么办？
这时候要看调控的尺度，我国楼市从2017年开始调控，每年数百次。
其实在2020年，诸多城市就已经进入了“政策底”，现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。
如果遭遇小调控，可以等一个月，观察一下下个月的成交量，如果依然向上走，还是要抓紧上车，因为有人在告诉你：
房价进入了越调越涨周期。
4
睁眼亏钱
最后再讲一下宏观面。
因为这段时间，市场上风声嘈杂，一些朋友问我2021年楼市的整体走势。
主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。
他认为A股，深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。
与此同时，楼市调控加码，A股大跌。
有媒体借此大做文章，说股市楼市都不行了……
这种人不是傻就是坏。
一直以来，我国就是两大资金蓄水池，楼市和股市。
去年疫情大年，央行放水，这部分水总得有出处，现在楼市明确禁止，股市也要禁止。
那只能跑到消费市场，涨通胀指数。
而且国外各个国家疯狂放水，对我国造成了输入性通胀。
这么一来一去，物价就上来了，结果影响的还是老百姓的民生问题，近期大家应该都能感觉到物价在上涨。
这违背了国内大循环的战略意图。
所以，这两个蓄水池还是要适当打开的。
我认为股市的可能性要大一些，主要有利于实体经济的发展，不过监管部门会严加看管，否则还会变成“中产人群和机构厮杀，顺便带走散户”的局面。
楼市不可能成为蓄水池，但一二线城市会辅助股市吸收资金，所以2021年，全国楼市普涨的概率为0，局部涨的可能性很大。
这种情况下，分化趋势会越来越明显。
一二线分化，三四线分化，地段分化，概念分化，即使在一线城市内部二手房价格也要分化。
比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的，但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。
2021年买房别说闭着眼睛赚钱了，睁大眼睛都要亏钱，大家心里一定要明白这一点。
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